# Sandefjord_Reguleringsanalyse_V1.0.0

**Prosjekt:** Boligutvikling 3804/131/4 (del), /254, /255, /256 – Gårdsveien/Hystadveien/Båstadveien
**Versjon:** V1.0.0 · **Dato:** 13.10.2026
**Kildeverifisering:** Nois WMS/WFS (kart14.nois.no/Sandefjord) + SSB KLASS + prosjektmappens dokumenter

---

## 1. Gjeldende planstatus (Nois WMS-verifisert 13.10.2026)

| Plantype | Status på prosjektpunkt (Gårdsveien 20, 59.09736 N, 10.21932 Ø) | Detaljer |
|---|---|---|
| **Kommuneplan (arealdel)** | **GJELDENDE** | *Kommuneplanens arealdel 2023* (PLANID 20220010, KOMM 3907, ikraft 21.09.2023) dekker området. Planbestemmelser: arealbruk bolig/grønt. |
| **Reguleringsplan** | **INGEN** | Lag *RpOmrade5* – ingen objekter på prosjektpunktet. **Ingen gjeldende reguleringsplan** dekker 131/4, /254, /255, /256. |
| **Bebyggelsesplan** | **INGEN** | Lag *RpOmrade4* – ingen objekter. |
| **Dyrket mark / Planeringsjord (NIB)** | **INGEN** | Lag *Planeringsjord* – ingen treff. Ikke identifisert som verneverdig jord i NIB. |
| **Plandispensasjoner** | **INGEN** | Ingen dispensasjoner fra reguleringsplan eller kommuneplan registrert. |
| **Eiendomsgrenser (Matrikkel)** | **FEIL I TJENESTE** | WMS GetFeatureInfo feilet – grenser må hentes via WFS/Kartverket direkte. |

---

## 2. Dokumentert planstatus i prosjektmappen

| Dokument | Innhold | Juridisk verdi |
|---|---|---|
| Kommunalt kartutsnitt (1:1000, 18.02.2022) | Grønt: 11,7 daa merket «35 % BYA» (på 131/4). Gult: 3,37 daa merket «50 % BYA» (på 131/254–255). | **Uavklart** – markeringer på kartutsnitt, ikke bevis på vedtatte bestemmelser. |
| Volumstudie (ario as, 26.10.2021) | 3 blokker, 4–6 etasjer, ~1 125 m²/blokk, totalt ~3 375 m² BRA. | **Prosjektskisse** – ingen juridisk bindevirkning. |
| Møtereferat 18.08 | **Mangler** i prosjektmappen (kun kartutsnitt + logo). | – |

---

## 3. Juridisk vurdering av BYA-markeringene

De to BYA-markeringene (35 % på 11,7 daa og 50 % på 3,37 daa) på kommunalt kartutsnitt **kan ikke brukes som juridisk grunnlag** uten verifisering mot:

1. **Kommuneplanens arealdel 2023** – sjekk om arealet er utpekt som boligareal med tilhørende BYA-tall.
2. **Eventuell eldre reguleringsplan** – sjekk planarkivet for historiske planer på 131/4, /254, /255, /256.
3. **Planbeskrivelse/planbestemmelser** – BYA er ofte en *maksimal* utnyttelse, ikke en garanti for byggerett.

**Konklusjon:** BYA-verdiene er **foreløpige indikatorer**, ikke bindende planbestemmelser.

---

## 4. Nødvendig planprosess for boligutvikling

### 4.1 Planinstrument
- **Full reguleringsplan** (ny) for 131/4 (17,3 daa) – hovedareal.
- **Mindre reguleringsplan/planendring** for 131/254, /255, /256 (3,37 daa samlet) – kan knyttes til hovedplan.
- *Dispensasjon alene vurderes utilstrekkelig* for volumene i volumstudien (3 375 m² BRA, 4–6 etasjer).

### 4.2 Planprosess – estimerte rammer

| Fase | Varighet | Hovedaktiviteter | Kostnad [EST] |
|---|---|---|---|
| Oppstartsmelding + program | 1–2 mnd | Oppstartsmelding, programtillegg, frühdialog med planavdeling | 50–100 kkr |
| Grunnlagsutredninger | 4–8 mnd | Geoteknikk, VA, trafikk, miljø (NIBIO/artsdatabanken), kulturminner, konsekvensutredning (KU) | 800–1 500 kkr |
| Planforslag + utredning | 3–6 mnd | Planbeskrivelse, planbestemmelser, plan kart, høringdokumenter | 300–600 kkr |
| Offentlig høring | 6–8 uker | 42 dagers høring, motepartbehandling, eventuell endring | 50–150 kkr |
| Politisk behandling | 2–4 mnd | BYM → råd/kommunevalg → vedtak | – |
| Klagefrist + ikraftsetting | 3–4 uker | Klagefrist 3 uker etter vedtak, eventuell klagebehandling | – |
| **Total** | **12–24 mnd** | | **1,2–2,4 MNOK** |

### 4.3 Sannsynlighet for planvedtak

| Faktor | Vekt | Vurdering |
|---|---|---|
| Kommuneplanens signal (boligareal) | + | Kommuneplan 2023 viser areal som bolig/byggingssone |
| Befolkningsvekst (SSB) | + | Positiv i alle 9 alternativer til 2050 |
| Eksisterende boligstruktur (Hystad/Lofterød) | + | 842 bygg i umiddelbar nærhet |
| Ingen dyrket mark / naturvern | + | NIBIO: ingen treff |
| Ingen eksisterende reguleringsplan | – | Krever full ny plan (ikke mindre endring) |
| Nabointeresser / innsigelser | – | Etablert eneboligområde, innsigelser forventes |
| VA-kapasitet / skolestruktur | ? | Uavklart – krever kommunal avklaring |
| Politisk vilje (valg 2027) | ? | Usikker – planprosess løper gjennom valgperiode |

**Samlet sannsynlighet for planvedtak med boligformål og rimelig volum (scenario B): 40–60 %** (usikkerhetsintervall 35–65 %, lav konfidens pga. uavklart VA/skole + politisk risiko).

**Sannsynlighet for realisering *etter* positivt planvedtak: 70–85 %** (opsjonsmodell, byggbar teig, dokumentert marked).

---

## 5. Reguleringsmessige risikoer

| Risiko | Sannsynlighet | Konsekvens | Mottiltak |
|---|---|---|---|
| Planavdeling krever lavere BYA / lavere høyde | 50–60 % | Redusert volum, lavere lønnsomhet | Tidlig dialog, fleksibel volumstudie (A/B/C) |
| VA-kapasitet utilstrekkelig → rekkefølgekrav | 20–35 % | Oppstartsforsinkelse, ekstra kostnad | Formell kapasitetshenvendelse *før* oppstartsmelding |
| Dyrket mark oppdaget senere (NIB-feil) | 10–15 % | Arealredusjon, planendring | Egen NIBIO-sjekk før oppstartsmelding |
| Naboinnsigelser forsinker høring/vedtak | 40–60 % | +3–6 mnd prosess | Tidlig nabodialog, solid KU |
| Politisk fluktuasjon 2027-stopper plan | 20–30 % | Fullstopp | Kompakt prosess, bred forankring |

---

## 6. Avklaringspunkter før investeringsbeslutning

| # | Avklaring | Metode | Ansvar | Frist |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Verifiser BYA-tall i Kommuneplan 2023 | Innsyn i planbestemmelser (planarkiv/Nois) | Prosjekteier | Umiddelbart |
| 2 | Verifiser opsjonstid/gyldighet (grunnbok) | Grunnboksutskrift + avtaletekst | Prosjekteier/rådgiver | 2 uker |
| 3 | VA-kapasitet + rekkefølge | Formell henvendelse til VA-avdeling | RK Vekst/prosjektleder | 1 mnd |
| 4 | Geoteknisk forundersøkelse | 3–5 borhull + laboratorie | Geoteknisk konsulent | 2 mnd |
| 5 | NIBIO/artsdatabanken-sjekk | Artsdatabanken + NIBIO arealressurs | Konsulent | 2 uker |
| 6 | Kulturminner (Askeladden) | Innsyn i kulturminnedatabase | Konsulent | 2 uker |

---

## 7. Reguleringsmessig betydning for prosjektverdien

- **Uten planvedtak**: Teigen har **ikke dokumentert byggerett** for volumene i volumstudien. Prosjektverdien er **nestes fullstendig planavhengig**.
- **Med planvedtak (scenario B)**: Estimert prosjektverdi +9 til +18 MNOK resultatnivå.
- **Ved avslag**: Tap = utredningskostnad (1,2–2,4 MNOK) + opsjon 0,2 MNOK = **1,4–2,6 MNOK**.
- **Asymmetrisk risiko/avkastning**: Begrenset downside, vesentlig upside – *forutsatt gyldige opsjoner og disiplinert faseinndeling*.

---

*Rapport generert 13.10.2026. Basert på Nois WMS-verifisering 13.10.2026, SSB KLASS, prosjektmappens dokumenter. Alle estimater merket [EST].*