Sandefjord Boligprosjekt – 3804/131/4

Gårdsveien / Hystadveien / Båstadveien · Lofterød, Hystad · Matrikkel 3804/131/4 (del), /254, /255, /256

NÅ Fase 0: Avklaring
FASE 0 AKTIV – NÅ 2-4 måneder

Avklaring & Grunnlagsarbeid

Grunnleggende avklaringer før investeringsbeslutning og planprosess. Ingen kapitalforpliktelse utover avklaringskostnader (0,3–0,5 MNOK).

🎯 Mål

  • Verifiser planstatus (Kp2023 + eldre reguleringsplaner)
  • Verifiser opsjonsavtalenes gyldighet (grunnbok)
  • Geoteknisk forundersøkelse (3-5 borhull)
  • VA-kapasitetsavklaring med kommunen
  • Dyrket mark / natur / kulturminner
  • Lokale salgspriser valideres (nullpunkt ~63 800 kr/m²)

💰 Kostnad

  • Geoteknikk: 150-300 kkr
  • Juridisk/plan: 50-100 kkr
  • Diverse avklaringer: 50-100 kkr
  • Totalt: 0,3-0,5 MNOK

⚠️ Go/No-Go kriterier

  • Planstatus bekreftet (boligformål mulig)
  • Opsjoner gyldige > 18 mnd
  • Ingen blokkerende funn (geo/miljø/VA)
  • Nullpunkt ≤ 68 000 kr/m² verifisert
🗺️ Se kart & planstatus 📊 Sannsynlighetsverktøy
FASE 1 PLANLAGT 12-24 måneder

Planprosess & Detaljregulering

Full ny reguleringsplan (ingen gjeldende reguleringsplan – verifisert via Nois WMS 13.10.2026). Oppstartsmelding → utredninger → høring → vedtak.

📋 Prosessflyt

  1. Oppstartsmelding (PBL § 5-1)
  2. Programtillegg med planrammer
  3. Grunnlagsutredninger (KU, trafikk, miljø, VA, geo)
  4. Planforslag + bestemmelser
  5. Offentlig høring (min 42 dager)
  6. Politisk behandling (BYM → Kommunestyre)
  7. Vedtak + 3 ukers klagefrist

📋 Dokumenter (klikk for å åpne)

💰 Kostnad & risiko

  • Planprosess: 1,2-2,4 MNOK
  • Sannsynlighet vedtak: 40-60%
  • Naboinnsigelser: 40-60% sannsynlig
  • VA-rekkefølgekrav: 20-35%
📜 Planhistorikk 🗺️ WMS/WFS kart
FASE 2 FREMTIDIG 6-12 måneder

Byggesak & Prosjektering

Etter endelig planvedtak: detaljprosjektering, byggesak, finansiering, entreprenørutvelgelse, salgsstart.

📋 Hovedaktiviteter

  • Detaljprosjektering (ARK, KON, EL, RIB)
  • Byggesak til kommunen
  • Finansiering: bank + egenkapital (35-40 MNOK)
  • Entreprenør (totalkontrakt per fase)
  • Forhåndssalg ≥ 50 % per fase

⚠️ Krav før byggestart

  • Planvedtak endelig (klagefrist utløpt)
  • Bankintensjon 75 % LTV
  • ≥ 50 % forhåndssalg
  • Totalkontrakt signert
  • Byggetillatelse erteilt
📊 Scenario A/B/C
FASE 3 FREMTIDIG 18-24 måneder

Bygging & Leveranse

Fasevis bygging av 3 blokker (anbefalt scenario B: 4 etasjer, 2 550 m² BRA, ~34 enheter).

🏗️ Byggeløp per blokk

  • Blokk 1: mnd 1-18
  • Blokk 2: mnd 7-24 (start 6 mnd senere)
  • Blokk 3: mnd 13-30
  • Felles: uteanlegg, parkering, grøntstruktur

💰 Kostnad

  • Byggekostnad: 96,9 MNOK
  • Infrastruktur/VA: 8,9 MNOK
  • Kontingens: 12,5 MNOK
  • Tomtekost (opsjon): 4,3 MNOK
  • Total: 142,1 MNOK
💰 Fullstendig kalkyle
FASE 4 MÅL 2029–2031

Ferdigstillelse & Driftsetting

Alle blokker ferdigstilt, eierforening etablert, garantiperiode pågår.

✅ Avslutning

  • Sluttbesiktning alle enheter
  • Energimerking
  • Eierforening etablert
  • As-built dokumentasjon

📈 Forventet resultat

  • Resultat: +9,4 MNOK (ved 68 000 kr/m²)
  • Margin: 6,6 %
  • IRR: ~14 %
  • ROE: ~18 %
📋 Konklusjon
🏁 Ferdigstilt 2029–2031

📜 Planhistorikk & Berørte Planer

Verifisert via Nois WMS/WFS (kart14.nois.no/Sandefjord) 13.10.2026.

DatoPlan/VedtakStatus
21.09.2023Kommuneplanens arealdel 2023 (PLANID 20220010)✅ IKRAFT – dekker området
18.02.2022Kommunalt kartutsnitt 1:1000 (35%/50% BYA-markeringer)⚠️ Juridisk status UAVKLART
26.10.2021Volumstudie (ario as) – 3 blokker, 4-6 et.📝 Prosjektskisse
13.10.2026Verifisering: ReguleringsplanGjeldende på prosjektpunkt❌ INGEN treff – full ny plan kreves
Kritisk: Ingen gjeldende reguleringsplan, ingen bebyggelsesplan, ingen dyrket mark (NIB), ingen dispensasjoner registrert på prosjektpunktet.

🗺️ Interaktivt Kart (WMS/WFS – Nois + OpenStreetMap)

35 % BYA / 11,7 daa (foreløpig) 50 % BYA / 3,37 daa (foreløpig) Prosjektpunkt Gårdsveien 20

🌍 3D-modeller – Google Earth & nedlasting

Last ned KML/KMZ for Google Earth Pro, eller GLB for Blender/andre verktøy. Se også interaktiv 3D-visning: Sandefjord_3D_Visning_V1.0.0.html

⬇ KML (Google Earth) ⬇ KMZ (3D-modeller) ⬇ GLB A ⬇ GLB B (anbefalt) ⬇ GLB C

📊 Scenario-sammenligning (A / B / C)

A – Konservativ

  • 1 blokk, 3 etasjer
  • BRA: 851 m²
  • Enheter: ~11
  • Total: 47,6 MNOK
  • Resultat 68k: +4,6 MNOK

B – Realistisk (ANBEFALT)

  • 3 blokker, 4 etasjer
  • BRA: 2 550 m²
  • Enheter: ~34
  • Total: 142,1 MNOK
  • Resultat 68k: +9,4 MNOK (6,6 %)

C – Maksimal

  • 3 blokker, 6 etasjer
  • BRA: 3 375 m²
  • Enheter: ~45
  • Total: 188,0 MNOK
  • Resultat 68k: +13,4 MNOK

🧮 Interaktiv kalkyle (scenario B) – juster salgspris

+9,4 MNOK
Resultat
6,6 %
Margin
63 800
Nullpunkt kr/m²

📈 Prognoseverktøy (åpen kildekode-modeller)

🏗️ Byggekostnadsprognose (BKI-modell)

🎯 Realiseringssannsynlighet (Bayesiansk)

💰 Budsjett-prognose (flerårs)

📍 Geografisk analyse

💰 Økonomisk Analyse (Scenario B)

Kostnadsoppgjøre (MNOK)

  • Byggekostnad (2 550 m² × 38 000 kr/m²): 96,9
  • Eksterne fag/terreng (12 %): 11,6
  • Infrastruktur, VA, vei: 8,9
  • Prosjektering/gebyrer/finans (8 %): 7,8
  • Kontingens (10 %): 12,5
  • Tomtekost (opsjonsvilkår): 4,3
  • Total: 142,1 MNOK

Resultat ved salgspriser

  • 60 000 kr/m²: −8,4 MNOK
  • 63 800 kr/m² (nullpunkt): 0,0 MNOK
  • 68 000 kr/m²: +9,4 MNOK (6,6 %)
  • 72 000 kr/m²: +18,1 MNOK (12,8 %)
  • 76 000 kr/m²: +27,2 MNOK (19,2 %)
Sensitivitet: Pris −10 % + kost +10 % samtidig gir −29,4 MNOK. Krever faseinndeling, totalkontrakt og forhåndssalg ≥ 50 % per fase.

⚠️ Risikovurdering – Topp 10

R1: Ingen reguleringsplan (30–50 %) – Full ny plan kreves. Mottiltak: Verifiser planstatus før kostnad.
R2: Omregulering avslått/reduksjon (40–60 %) – Mottiltak: Dialog planavdeling; begrenset downside.
R3: Dyrket mark/LNF (25–40 %) – Mottiltak: NIB-signal er positivt (ingen treff), verifiser formelt.
R4: VA-kapasitet (20–35 %) – Mottiltak: Formell henvendelse nå (fase 0).
R5: Geotekniske avvik (20–30 %) – Mottiltak: Forundersøkelse før plan.
R6: Naboinnsigelser (40–60 %) – Mottiltak: Tidlig nabodialog.
R7: Markedsnedgang (30–40 %) – Mottiltak: Faseinndeling + forhåndssalg.
R8: Kostnadsvekst > BKI (30–40 %) – Mottiltak: Totalkontrakt.
R9: Finansiering (25–35 %) – Mottiltak: Bankintensjon + partner.
R10: Politisk fluktuasjon (20–30 %) – Mottiltak: Kompakt prosess.

📋 Konklusjon: BETINGET JA

Poengsum 5,46/10 – kategori «høy risiko, kun betinget videreføring». Ingen stopp-kriterier dokumentert. Asymmetrisk risiko: begrenset downside (~1,7–3,2 MNOK), vesentlig upside (+9–19 MNOK).

Seks betingelser før kapitalforpliktelse

  1. Verifiser planstatus (Kp2023 + eldre planer)
  2. Verifiser opsjonsavtalenes gyldighet (grunnbok)
  3. Geoteknisk forundersøkelse (150–300 kkr)
  4. VA-kapasitetsavklaring
  5. Lokale salgspriser valideres
  6. Dyrket mark/natur/kulturminner avklares
Neste beslutningspunkt: Go/No-Go for planprosess etter avklaring 1–6. Fase 0-kostnad: 0,3–0,5 MNOK.

🌍 3D-visning – Google Photorealistic 3D Tiles

Fotorealistisk 3D-visning av prosjektområdet med Googles 3D-tiles (Cesium Ion asset 2275207) og prosjektets bygningsvolumer (scenario A/B/C) lastet fra KML. Dra med venstre museknapp for å rotere.

🛰️ Google Photorealistic 3D Tiles · Cesium Ion · MapTiler satellitt-fallback

📄 Alle rapporter & dokumenter

📄 Komplett PDF (41s) 📝 Hovedrapport (MD) 📝 Reguleringsanalyse 📝 Investeringsvurdering 📝 Tiltaksplan 📝 SSB Markedsanalyse ⬥ Poengscore (CSV) 📊 Diagramdata (JSON)

Sandefjord Boligprosjekt V1.0.0 · Arealyn AI · 15.10.2026 · Data: SSB PxWebApi v2, Nois WMS/WFS, Kartverket, OpenStreetMap

Beslutningsgrunnlag – ikke juridisk/teknisk attest. [DOK] dokumentert · [EST] estimat · [IKKE VURDERBART] mangler.